从“20年糊涂账”到每一笔可查？广州2万人大社区7月4日表决，信托制物业如何取“信”？

广州华南新城小区 图源｜每经记者 陈荣浩(chénrónghào)

在广州番禺区，一个有着20多年历史、2万常住人口的大型社区华南新城(xīnchéng)，正(zhèng)酝酿一场“物业变革”。

6月26日，《每日经济新闻(xīnwén)》记者(jìzhě)从华南新城业主处获悉，该小区7月4日将召开业主大会，除了常规的业主管理、选举业委会委员等议题外，还将表决引入信托制物业(wùyè)服务模式，这在广州尚属首例。

作为合生创展旗下的老牌社区(shèqū)，华南新城曾因环境优美著称，但随着包干制物业模式下服务质量下滑、财务不透明等问题积弊日深，业主此前(cǐqián)两次(liǎngcì)成立业委会均以失败告终。

6月27日，华南新城物业经理林晓林在接受每经记者微信(wēixìn)采访时表示：“如果转变(zhuǎnbiàn)为信托制物业模式，对(duì)物业公司还是有一定影响的，如经营自主受限、收益分配不灵活等。该模式当下的挑战在于，目前广州的信托制物业还处于探索中，机制运行上(shàng)可能还不大成熟，需要一定的磨合时间(shíjiān)。”

从全国范围看，成都、合肥等地此前已有小区(xiǎoqū)推行信托制物业服务，这一模式能否(néngfǒu)改写(gǎixiě)“老小区难治”的宿命，也是业内较为关心的话题。

20多年(duōnián)不知钱花哪儿？

华南新城的(de)困境极具代表性。

作为广州早期开发的大型社区，其采用的包干制物业模式曾是(shì)行业主流(zhǔliú)，业主按面积缴纳物业费，物业公司自负盈亏。

但随着时间推移，这套模式的弊端逐渐显现。有业主向每经记者直言：“20多年来，小区公共收益去向不明(qùxiàngbùmíng)，社区服务质量也(yě)每况愈下。”

矛盾的核心在于资金监管(jiānguǎn)缺位。

包干制下，物业费全部汇入总部账户，再由总部按预算划拨(huàbō)给小区。“但现实情况是，交的钱怎么(zěnme)花、花在哪儿，业主基本(jīběn)不知道。”华南新城业主郭先生指出。

那么，信托制是如何破局的？业主方面多次向(xiàng)记者提及财务透明。

与包干制不同，信托(xìntuō)制物业(wùyè)的本质是“资金信托+服务(fúwù)托管”，物业费及公共收益将作为信托财产存入银行共管账户，物业企业作为受托人，按约定比例提取酬劳，其余资金“以收定支”，专项(zhuānxiàng)用于小区服务。

郭先生认为，信托制相比包干制的(de)好处在于，物业公司从服务角色转变为管家角色，以酬金形式获取服务费，剩余物业费仍(réng)归全体(quántǐ)业主所有，用于小区建设与维护，这种模式将倒逼(dàobī)物业公司主动提升服务品质。

“在该模式下，业主可通过信息平台查询每笔收支凭证，甚至参与预算制定。这相当于把物业公司变成‘职业经理人’，业主是‘老板(lǎobǎn)’，对资金使用和服务内容拥有(yōngyǒu)更大话语权。”郭先生比喻道。

华南(huánán)新城小区 每经记者 陈荣浩 摄

那么，华南新城(xīnchéng)的物业方面又是怎么看待信托制物业服务的？

林晓林(línxiǎolín)表示，不少业主想实行信托制物业服务(fúwù)，其实主要看中(kànzhòng)的是年度预算的公开透明，以及该模式执行后可能提升对物业公司的信任度。

在林晓林看来，物业信托(xìntuō)制本质是酬金制的升级版，重点还是解决业主们(men)的实际问题，提升小区整体服务质量。

中物智库高级研究员宋子谦接受每经记者微信采访时则表示，信托制模式下(xià)，物业公司的协商(xiéshāng)成本有可能会显著增加。

“日常管理中每一笔支出和每一项工作，需要面对每一位业主可能(kěnéng)提出的咨询、质疑和抱怨(bàoyuàn)。而业主需求千差万别、诉求种类繁杂、认知不一而足、素质良莠不齐，协商沟通方面的工作量相比传统物管模式增加(zēngjiā)了不少。”宋子谦说(shuō)。

从全国范围看，信托制物业在全国多地(duōdì)已展现潜力。

据新华网(xīnhuáwǎng)此前报道，合肥高新区上铁银欣花园小区在试点信托制物业(wùyè)模式后，物业费收缴率从70%跃升至(zhì)97%，全年物业投诉量下降到个位数。

“成都新津”微信公众(gōngzhòng)号显示，位于成都新津区的(de)一品水轩小区，是2021年该区首批实行信托制物业试点的小区之一，小区采取“线上+线下”双公开形式，公开物业费(wùyèfèi)缴纳和(hé)使用情况，物业费缴纳率曾一度达到100%。

郭先生提到，推行信托(xìntuō)制物业服务有“三道坎”。

“首先，要看小区(xiǎoqū)业委会能否顺利成立，不同城市成立业委会的难度不一样，相对来说，广州对计票规则、候选人资格(zīgé)等要求(yāoqiú)更严格，基层政府对业委会的态度也更谨慎。此外，还存在业主认知(rènzhī)与(yǔ)利益博弈的问题，业主间的表决可能也存在分歧。另外，物业公司与业主间需要‘信任重建’，因为信托制意味着利润压缩，还存在后续与物业公司磨合(móhé)的问题。”郭先生说。

克而瑞物管研究总监马燕娇(mǎyànjiāo)认为，目前多数(duōshù)城市小区在推行信托制物业服务时有两大难点。

一方面，当前《中华人民共和国民法典》等未明确信托制物业的法律定位，缺乏对账户(zhànghù)权属、业主表决权、物业公司违约责任等细节的强制规范(guīfàn)，实践中易(zhōngyì)引发纠纷；另一方面，存在流程重构成本，双账户体系复杂化，共管账户需银行、业主代表(dàibiǎo)、物业三方协同，资金划转审计成本显著增加，老旧小区业主可能抵触(dǐchù)分摊。

马燕娇还提到，虽然信托制物业会使小区(xiǎoqū)的财务更加透明(tòumíng)，但该模式同样无法绕过“低收费-高成本”剪刀差和(hé)业主自治薄弱等深层矛盾，易形成“透明下的服务滑坡”，尤其是资源(zīyuán)匮乏的老旧小区，可能因成本矛盾放大而适得其反，关键仍在于小区支付能力与(yǔ)组织成熟度。

免责声明：本文(běnwén)内容与数据仅供参考，不构成投资建议，使用前请核实。据此操作(cāozuò)，风险自担。